来源时间为：2022-12-13
2022年，在国内疫情反复和房地产市场承压下行背景下，物业服务企业一方面继续坚守服务初心，夯实服务品质，以优质业务赢得市场口碑，于市场波动环境中彰显物业使命与担当；另一方面物业服务企业更加注重自身业务的独立性建设，以“不等不靠不要，敢想敢闯敢试”的创业精神，推动企业发展再上更高台阶。站在新的发展起点，物业服务企业坚定战略定力，紧抓战略机遇，开启“服务升级、奋斗不止”的新征程。
在此背景下，中指研究院秉持“客观、准确、科学、合理”的理念，在分析总结历年研究经验及物业管理行业发展现状的基础上，开展“中国物业服务价格指数系统”和“中国物业服务星级评价标准体系”研究，并对五星级物业服务标杆案例进行剖析。
一、主要研究成果
指数：二十城综合指数环比基本持平，同比略有上涨，增幅较去年同期收窄0.30个百分点
图：2022年12月二十城物业服务价格指数
数据来源：中指数据CREIS，www。cih-index。com
2022年12月，二十城物业服务价格综合指数为1075.48，同比上涨0.08，涨幅较去年同期收窄0.30个百分点；环比上涨0.01，涨幅较上期收窄0.05个百分点。同比来看，二十城中，杭州、宁波、无锡等12个城市物业服务价格指数上涨，上涨城市数量较去年同期减少7个；北京、长沙、合肥等7个城市物业服务价格指数与去年同期持平；仅天津物业服务价格指数同比下跌。其中杭州同比上涨0.52，涨幅较去年同期收窄0.93个百分点；宁波、无锡等6个城市涨幅在0.1-0.3之间；上海、武汉等5个城市同比涨幅均在0.1以内，其中济南、重庆、南昌涨幅相对较小，均为0.04；而天津为同比唯一下跌城市，跌幅0.01。与2022年6月相比，杭州、无锡、苏州等8个城市物业服务价格指数上涨，上涨城市数量较上期减少4个；北京、常州、南昌等9个城市环比持平；上海、济南、天津环比下跌。其中，杭州、无锡环比分别上涨0.08和0.07，涨幅较上期分别收窄0.36个百分点和0.07个百分点；苏州、武汉、重庆等6个城市涨幅均在0.05以内，其中宁波、南京涨幅相对较小，均为0.01；而天津环比跌幅相对较大，为0.03，济南、上海环比跌幅均为0.01。
图：2022年12月不同星级物业服务价格环比指数
数据来源：中指数据CREIS，www。cih-index。com
从不同星级物业服务价格指数来看，二十城各星级物业服务价格指数同比均上涨，三星级同比涨幅相对较大；部分城市星级指数同比出现下跌。2022年12月，二十城三星级物业服务价格指数环比上涨0.02，同比上涨0.10；四星级物业服务价格指数环比持平，同比上涨0.06；五星级物业服务价格指数环比上涨0.04，同比上涨0.06。同比来看，三星级物业服务价格指数中，杭州、宁波、无锡等11个城市较去年同期上涨，而天津受部分项目物业费下降影响，为同比唯一下跌城市，跌幅0.03；四星级物业服务价格指数中，杭州、南京、苏州等9个城市较去年同期上涨，济南受疫情等因素影响，部分项目物业费下降，物业服务价格指数较去年同期下跌0.02；五星级物业服务价格指数中，苏州、南京、上海、常州共4个城市较去年同期上涨，而杭州因部分五星项目物业费下降，使其五星物业服务价格较去年同期下跌0.35。
价格：二十城均价为2.52元/平方米/月，物业服务收费稳中略升
图：2022年12月二十城物业服务均价
数据来源：中指数据CREIS，www。cih-index。com
2022年12月，二十城物业服务均价为2.52元/平方米/月。一线城市物业服务价格水平居前列，其中深圳均价最高，为3.87元/平方米/月；北京次之，为3.39元/平方米/月；杭州、上海、天津、广州、宁波、武汉均价分别为2.84元/平方米/月、2.78元/平方米/月、2.72元/平方米/月、2.69元/平方米/月、2.59元/平方米/月和2.55元/平方米/月；青岛、成都等6个城市均价在2.0-2.5元/平方米/月之间，其中青岛均价相对较高，为2.32元/平方米/月；南京、济南等6个城市均价在1.0-2.0元/平方米/月之间，其中常州物业服务均价水平仍相对较低，为1.26元/平方米/月。
图：2022年12月不同星级物业服务收费
数据来源：中指数据CREIS，www。cih-index。com
从不同星级物业服务收费来看，今年二十城各星级物业服务收费同比继续保持上涨，其中三星级同比涨幅相对较高。2022年12月，二十城整体三星级物业服务收费为2.01元/平方米/月，同比上涨0.07；四星级物业服务收费为2.75元/平方米/月，同比上涨0.06；五星级物业服务收费为3.90元/平方米/月，同比上涨0.06。
样本：四星级项目占比持续上升，一线城市四、五星项目占比超六成
二十城样本各星级项目占比，四星级首次超越三星级，五星级项目占比保持稳定
图：二十个城市物业服务星级评价情况
数据来源：中指数据CREIS，
整体来看，二十城物业服务水平以四星为主，占比45.86，四星级和五星级项目占比分别为45.86、8.67，五星级项目占比保持稳定；从城市分级来看，一线城市的四、五星级项目占比为61.91，环比下降2.38；一线城市中四星级项目占比为51.52，环比变化不大。二线城市四星级项目占比为43.68，环比变化不大；五星级项目占比为8.09，三星级项目占比48.31，四、五星级项目占比之和仍超过三星级项目。
图：区域物业服务星级评价情况
数据来源：中指数据CREIS，www。cih-index。com
从区域分布来看，珠三角地区和西南地区四星级与五星级样本之和占比均超60，分别为61.81和63.48，占比领先于环渤海地区、长三角地区和中部地区。环渤海地区、中部地区和长三角地区四星级样本占比分别达34.43、41.15、44.75，较去年均环比上升，其中长三角地区和环渤海地区经济更为发达，具备较好的物业服务发展基础，服务水平居全国前列，环渤海地区的五星级样本占比最高达14.22；中部地区四星级与五星级样本之和占比相对略低，仅达44.56，但较去年实现小幅上涨。
物业服务软硬件整体发展均衡，软件、硬件服务两翼齐飞
图：二十个城市软硬件得分情况
数据来源：中指数据CREIS，www。cih-index。com
物业服务软件、硬件服务双提升，均衡发展。根据调研结果来看，二十个城市的软件和硬件平均得分分别为82.52分和81.72分，软件平均得分略高于硬件平均得分。2022年下半年宏观经济环境叠加各项调整政策频出，同时在金融16条政策刺激房产回暖的大背景下，物管板块承压情况得到改善，在经历过冷静期后物管行业价值得以回归。截至2022年11月末，已有六家物业服务企业在港交所上市。年中至今物企收并购更趋精细化，企业更加注重业务拓展与品牌输出协同发展。一方面，不断升级硬件系统；另一方面，物业服务企业持续加大软件方面投入，不断提升公共秩序、保洁、绿化等软件服务质量，除此之外企业还通过聚焦增值服务不断满足业主个性化、多元化需求，提高软件服务水平。2022年下半年软件、硬件服务水平均有提高。
图：二十个城市不同星级物业软硬件得分分布图
数据来源：中指数据CREIS，
多数城市软硬件服务水平差距不大，深圳软硬件得分差绝对值较大。深圳软件得分分别比硬件得分高6.03分，为二十个城市中软硬件得分差绝对值最大的城市。主要原因为深圳硬件得分在二十城均值附近，软件得分明显领先，居二十城前列；其余城市软硬件得分差绝对值较小，除宁波、北京、合肥与杭州外，硬件得分与软件得分的差值为4.23、1.71、1.17和1.19，其余十五个城市软硬件得分差绝对值均小于1分，匹配程度较高。
二、五星级物业服务样本标杆
远洋东方境世界观1A——全时、全域、全龄美好生活服务
远洋东方境世界观位于武汉市长江之滨，承袭“因江而生、因商而兴、因街而生”的城市主张，总规划面积240万方，从江汉揽胜图出发，进一步挖掘千年武汉的历史文化内涵和商旅价值。
2021年远洋·东方境世界观发布“远洋国际中心 远洋里”的双轮驱动品牌战略，承接龟北片国际文化交往中心和区域金融街定位，致力于建设“国际交往中心”和“区域金融中心”。整个项目涵盖约17万方商业街区、约15万方总部集群、约4万方万豪奢华五星酒店、约1万方隈研吾精品酒店、约100万方春秋住区、约32万方世界商旅资产等丰富业态。
远洋东方境世界观1A于2022年7月交付。远洋服务正式启动对业主的“全时、全域、全龄”的美好生活服务。
1）项目基本情况
项目位置
项目规模
物业服务收费价格
武汉市归元寺路8号
约28.5万平方米
物业费：3.6元/平方米/月
懂生活，更要守护生活的每个细节。基于业主生活所需，远洋东方境世界观1A项目打造“16大细分场景的基础服务”与“2重独具特色的美好生活服务”，通过全方位服务给予人们“美好理想”的生活。
16大细分场景的全域、全时基础服务。在四大基础物业服务客服、工程、秩序、环境基础之上，融入社区生活服务版块，以客户需求为导向，将服务划分为16大社区生活场景，涵盖全时周密全保护、快速响应全应答、贴心周到全照料、睦邻和谐全互动四大维度，全方位解决客户需求。
2）项目服务亮点
服务亮点一：全时周密全保护、打造安心归家体验
在归家第一道防线守护业主安全。“软、硬件”结合，在园区内部，高频次、多动线秩序巡逻，配备特警级安放装备、防入侵报警系统，加上对来访人员及车辆的严格管控，全方位打造安全生活屏障。除了日常社区安全管理，远洋服务还针对不同突发事件，提前预警、演练，每年专项安全生产行动，保障社区生活安全、安心。
服务亮点二：快速响应全应答、让生活便捷无忧
为了让业主的报事报修更加高效便捷，远洋服务打造亿家生活智能服务app，业主需求30分钟内快速响应、及时处理，解决业主的后顾之忧。同时，定期举办的业主见面会、恳谈会，能够多渠道、全方面了解业主需求，及时为业主提供更贴心服务。
除了满足业主对基础物业服务的需求，远洋服务不断扩充服务边界，通过多元化增值服务，满足业主房屋资产管理、装修翻新、便捷生活等需求。省心放心的租售服务助力业主资产保值增值，独一无二的美居服务“居家博物馆”不断翻新家的美好，亿家U选便捷生活服务将省心进行到底。
服务亮点三：贴心周到全照料,让家舒适美好、历久弥新
远洋服务打造的美好社区，通过专业细致的物业服务，无惧岁月的洗礼。远洋服务通过对建筑设施设备维护、园区环境养护，让家历久弥新，助力业主资产保值增值。“家”不仅是一个居所，更是容纳身心的家园。远洋服务专属管家模式，24小时提供贴心服务，为业主提供节日问候，针对园区的独居老人提供特别关怀。代收快递、代搬运、乔迁婚庆布置等服务，解决业主生活的小烦恼，让业主感受到便捷、舒适。
服务亮点四：睦邻友爱筑和谐、享受美好友邻社区文化
都说“远亲不如近邻”，让社区回归儿时左邻右舍的亲密感，远洋服务打造友爱、和谐的社区邻里文化氛围。通过多层次的社区活动、品牌活动、公益活动，让业主在多彩的活动中找到志趣相投的友邻、享受邻里生活的温馨美好。
东原·香山——焕新豪宅综合体
东原？香山项目位于重庆市主城区北部新城境内鳄鱼馆旁
