来源时间为:2022-12-13
2022年,在国内疫情反复和房地产市场承压下行背景下,物业服务企业一方面继续坚守服务初心,夯实服务品质,以优质业务赢得市场口碑,于市场波动环境中彰显物业使命与担当;另一方面物业服务企业更加注重自身业务的独立性建设,以“不等不靠不要,敢想敢闯敢试”的创业精神,推动企业发展再上更高台阶。站在新的发展起点,物业服务企业坚定战略定力,紧抓战略机遇,开启“服务升级、奋斗不止”的新征程。
在此背景下,中指研究院秉持“客观、准确、科学、合理”的理念,在分析总结历年研究经验及物业管理行业发展现状的基础上,开展“中国物业服务价格指数系统”和“中国物业服务星级评价标准体系”研究,并对五星级物业服务标杆案例进行剖析。
一、主要研究成果
指数:二十城综合指数环比基本持平,同比略有上涨,增幅较去年同期收窄0.30个百分点
图:2022年12月二十城物业服务价格指数
数据来源:中指数据CREIS,www。cih-index。com
2022年12月,二十城物业服务价格综合指数为1075.48,同比上涨0.08,涨幅较去年同期收窄0.30个百分点;环比上涨0.01,涨幅较上期收窄0.05个百分点。同比来看,二十城中,杭州、宁波、无锡等12个城市物业服务价格指数上涨,上涨城市数量较去年同期减少7个;北京、长沙、合肥等7个城市物业服务价格指数与去年同期持平;仅天津物业服务价格指数同比下跌。其中杭州同比上涨0.52,涨幅较去年同期收窄0.93个百分点;宁波、无锡等6个城市涨幅在0.1-0.3之间;上海、武汉等5个城市同比涨幅均在0.1以内,其中济南、重庆、南昌涨幅相对较小,均为0.04;而天津为同比唯一下跌城市,跌幅0.01。与2022年6月相比,杭州、无锡、苏州等8个城市物业服务价格指数上涨,上涨城市数量较上期减少4个;北京、常州、南昌等9个城市环比持平;上海、济南、天津环比下跌。其中,杭州、无锡环比分别上涨0.08和0.07,涨幅较上期分别收窄0.36个百分点和0.07个百分点;苏州、武汉、重庆等6个城市涨幅均在0.05以内,其中宁波、南京涨幅相对较小,均为0.01;而天津环比跌幅相对较大,为0.03,济南、上海环比跌幅均为0.01。
图:2022年12月不同星级物业服务价格环比指数
数据来源:中指数据CREIS,www。cih-index。com
从不同星级物业服务价格指数来看,二十城各星级物业服务价格指数同比均上涨,三星级同比涨幅相对较大;部分城市星级指数同比出现下跌。2022年12月,二十城三星级物业服务价格指数环比上涨0.02,同比上涨0.10;四星级物业服务价格指数环比持平,同比上涨0.06;五星级物业服务价格指数环比上涨0.04,同比上涨0.06。同比来看,三星级物业服务价格指数中,杭州、宁波、无锡等11个城市较去年同期上涨,而天津受部分项目物业费下降影响,为同比唯一下跌城市,跌幅0.03;四星级物业服务价格指数中,杭州、南京、苏州等9个城市较去年同期上涨,济南受疫情等因素影响,部分项目物业费下降,物业服务价格指数较去年同期下跌0.02;五星级物业服务价格指数中,苏州、南京、上海、常州共4个城市较去年同期上涨,而杭州因部分五星项目物业费下降,使其五星物业服务价格较去年同期下跌0.35。
价格:二十城均价为2.52元/平方米/月,物业服务收费稳中略升
图:2022年12月二十城物业服务均价
数据来源:中指数据CREIS,www。cih-index。com
2022年12月,二十城物业服务均价为2.52元/平方米/月。一线城市物业服务价格水平居前列,其中深圳均价最高,为3.87元/平方米/月;北京次之,为3.39元/平方米/月;杭州、上海、天津、广州、宁波、武汉均价分别为2.84元/平方米/月、2.78元/平方米/月、2.72元/平方米/月、2.69元/平方米/月、2.59元/平方米/月和2.55元/平方米/月;青岛、成都等6个城市均价在2.0-2.5元/平方米/月之间,其中青岛均价相对较高,为2.32元/平方米/月;南京、济南等6个城市均价在1.0-2.0元/平方米/月之间,其中常州物业服务均价水平仍相对较低,为1.26元/平方米/月。
图:2022年12月不同星级物业服务收费
数据来源:中指数据CREIS,www。cih-index。com
从不同星级物业服务收费来看,今年二十城各星级物业服务收费同比继续保持上涨,其中三星级同比涨幅相对较高。2022年12月,二十城整体三星级物业服务收费为2.01元/平方米/月,同比上涨0.07;四星级物业服务收费为2.75元/平方米/月,同比上涨0.06;五星级物业服务收费为3.90元/平方米/月,同比上涨0.06。
样本:四星级项目占比持续上升,一线城市四、五星项目占比超六成
二十城样本各星级项目占比,四星级首次超越三星级,五星级项目占比保持稳定
图:二十个城市物业服务星级评价情况
数据来源:中指数据CREIS,
整体来看,二十城物业服务水平以四星为主,占比45.86,四星级和五星级项目占比分别为45.86、8.67,五星级项目占比保持稳定;从城市分级来看,一线城市的四、五星级项目占比为61.91,环比下降2.38;一线城市中四星级项目占比为51.52,环比变化不大。二线城市四星级项目占比为43.68,环比变化不大;五星级项目占比为8.09,三星级项目占比48.31,四、五星级项目占比之和仍超过三星级项目。
图:区域物业服务星级评价情况
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从区域分布来看,珠三角地区和西南地区四星级与五星级样本之和占比均超60,分别为61.81和63.48,占比领先于环渤海地区、长三角地区和中部地区。环渤海地区、中部地区和长三角地区四星级样本占比分别达34.43、41.15、44.75,较去年均环比上升,其中长三角地区和环渤海地区经济更为发达,具备较好的物业服务发展基础,服务水平居全国前列,环渤海地区的五星级样本占比最高达14.22;中部地区四星级与五星级样本之和占比相对略低,仅达44.56,但较去年实现小幅上涨。
物业服务软硬件整体发展均衡,软件、硬件服务两翼齐飞
图:二十个城市软硬件得分情况
数据来源:中指数据CREIS,www。cih-index。com
物业服务软件、硬件服务双提升,均衡发展。根据调研结果来看,二十个城市的软件和硬件平均得分分别为82.52分和81.72分,软件平均得分略高于硬件平均得分。2022年下半年宏观经济环境叠加各项调整政策频出,同时在金融16条政策刺激房产回暖的大背景下,物管板块承压情况得到改善,在经历过冷静期后物管行业价值得以回归。截至2022年11月末,已有六家物业服务企业在港交所上市。年中至今物企收并购更趋精细化,企业更加注重业务拓展与品牌输出协同发展。一方面,不断升级硬件系统;另一方面,物业服务企业持续加大软件方面投入,不断提升公共秩序、保洁、绿化等软件服务质量,除此之外企业还通过聚焦增值服务不断满足业主个性化、多元化需求,提高软件服务水平。2022年下半年软件、硬件服务水平均有提高。
图:二十个城市不同星级物业软硬件得分分布图
数据来源:中指数据CREIS,
多数城市软硬件服务水平差距不大,深圳软硬件得分差绝对值较大。深圳软件得分分别比硬件得分高6.03分,为二十个城市中软硬件得分差绝对值最大的城市。主要原因为深圳硬件得分在二十城均值附近,软件得分明显领先,居二十城前列;其余城市软硬件得分差绝对值较小,除宁波、北京、合肥与杭州外,硬件得分与软件得分的差值为4.23、1.71、1.17和1.19,其余十五个城市软硬件得分差绝对值均小于1分,匹配程度较高。
二、五星级物业服务样本标杆
远洋东方境世界观1A——全时、全域、全龄美好生活服务
远洋东方境世界观位于武汉市长江之滨,承袭“因江而生、因商而兴、因街而生”的城市主张,总规划面积240万方,从江汉揽胜图出发,进一步挖掘千年武汉的历史文化内涵和商旅价值。
2021年远洋·东方境世界观发布“远洋国际中心 远洋里”的双轮驱动品牌战略,承接龟北片国际文化交往中心和区域金融街定位,致力于建设“国际交往中心”和“区域金融中心”。整个项目涵盖约17万方商业街区、约15万方总部集群、约4万方万豪奢华五星酒店、约1万方隈研吾精品酒店、约100万方春秋住区、约32万方世界商旅资产等丰富业态。
远洋东方境世界观1A于2022年7月交付。远洋服务正式启动对业主的“全时、全域、全龄”的美好生活服务。
1)项目基本情况
项目位置
项目规模
物业服务收费价格
武汉市归元寺路8号
约28.5万平方米
物业费:3.6元/平方米/月
懂生活,更要守护生活的每个细节。基于业主生活所需,远洋东方境世界观1A项目打造“16大细分场景的基础服务”与“2重独具特色的美好生活服务”,通过全方位服务给予人们“美好理想”的生活。
16大细分场景的全域、全时基础服务。在四大基础物业服务客服、工程、秩序、环境基础之上,融入社区生活服务版块,以客户需求为导向,将服务划分为16大社区生活场景,涵盖全时周密全保护、快速响应全应答、贴心周到全照料、睦邻和谐全互动四大维度,全方位解决客户需求。
2)项目服务亮点
服务亮点一:全时周密全保护、打造安心归家体验
在归家第一道防线守护业主安全。“软、硬件”结合,在园区内部,高频次、多动线秩序巡逻,配备特警级安放装备、防入侵报警系统,加上对来访人员及车辆的严格管控,全方位打造安全生活屏障。除了日常社区安全管理,远洋服务还针对不同突发事件,提前预警、演练,每年专项安全生产行动,保障社区生活安全、安心。
服务亮点二:快速响应全应答、让生活便捷无忧
为了让业主的报事报修更加高效便捷,远洋服务打造亿家生活智能服务app,业主需求30分钟内快速响应、及时处理,解决业主的后顾之忧。同时,定期举办的业主见面会、恳谈会,能够多渠道、全方面了解业主需求,及时为业主提供更贴心服务。
除了满足业主对基础物业服务的需求,远洋服务不断扩充服务边界,通过多元化增值服务,满足业主房屋资产管理、装修翻新、便捷生活等需求。省心放心的租售服务助力业主资产保值增值,独一无二的美居服务“居家博物馆”不断翻新家的美好,亿家U选便捷生活服务将省心进行到底。
服务亮点三:贴心周到全照料,让家舒适美好、历久弥新
远洋服务打造的美好社区,通过专业细致的物业服务,无惧岁月的洗礼。远洋服务通过对建筑设施设备维护、园区环境养护,让家历久弥新,助力业主资产保值增值。“家”不仅是一个居所,更是容纳身心的家园。远洋服务专属管家模式,24小时提供贴心服务,为业主提供节日问候,针对园区的独居老人提供特别关怀。代收快递、代搬运、乔迁婚庆布置等服务,解决业主生活的小烦恼,让业主感受到便捷、舒适。
服务亮点四:睦邻友爱筑和谐、享受美好友邻社区文化
都说“远亲不如近邻”,让社区回归儿时左邻右舍的亲密感,远洋服务打造友爱、和谐的社区邻里文化氛围。通过多层次的社区活动、品牌活动、公益活动,让业主在多彩的活动中找到志趣相投的友邻、享受邻里生活的温馨美好。
东原·香山——焕新豪宅综合体
东原?香山项目位于重庆市主城区北部新城境内鳄鱼馆旁